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　　界面新闻记者 | 王妤涵

　　恒大物业的股权出售迎来了关键性进展。

　　近期恒大物业在港交所发布公告，控股股东中国恒大及CEG Holdings已与一名选定投标人签订排他性协议，双方将就恒大物业51.016%的股权展开为期30个工作日的排他性谈判。

　　这也意味着，这家曾被誉为“中国物业龙头”的企业，最快将在5月份迎来新的实际控制人。

　　“恒大物业若成功出售，将为房地产重组过程中的优质附庸资产剥离提供一个极其重要的成功案例和估值参考。可能促使其他陷入流动性危机的房企加快出售旗下物企的步伐，从而掀起物业管理行业新一轮的收并购高潮。”中物智库高级研究员宋子谦在接受界面新闻采访时表示。

界面新闻截图自公告原文

　　为何走到今天？

　　回顾恒大物业的出售历程。2020年，公司以“中国物业龙头”之姿登陆港交所，上市初期市值一度突破2000亿港元，彼时，物业板块是资本市场的宠儿，投资者对“规模扩张故事”趋之若鹜。

　　然而好景不长，2021年，随着中国恒大债务危机爆发，恒大物业成为母公司手中最具变现价值的“救急资产”。当年，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%的股权，但这笔交易在复杂局面中搁浅。

　　此后数年，出售事宜几近停滞；直到2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算，清盘人的核心任务之一，就是将恒大系内最具流动性的资产变现，用以偿还境外债权人的债务。

　　直到去年9月，清盘人正式向恒大物业发出接洽函，出售进程进入快车道：11月邀请投标人查阅资料，12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查，2月收到更新要约方案，4月14日排他性协议最终签署。

　　从最新财报数据来看，公司的基本面相对稳健。2025年全年，恒大物业实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；净利润约10.09亿元。截至2025年末，在管面积约6.01亿平方米，管理着超过3000个项目，业务遍布全国近300个城市，服务业主超400万户。

　　更值得关注的是，来自第三方的收入占总营收的99.8%，较2024年进一步提升，意味着恒大物业已基本摆脱对关联房企的依赖。与此同时，净流动资产录得正值8750万元，较2024年末的-9.69亿元实现转变；现金及现金等价物约41.89亿元，同比增长约55.3%，这也说明恒大物业在财务层面的修复已基本到位。

　　然而，从资本市场表现来看，与巅峰时期的2000亿港元相比，公司早已大幅缩水，截止4月17日下午收盘，公司总市值约145.95亿元，跌幅超过90%。

　　那么，接下来真正左右这笔交易估值的关键变量是什么？宋子谦在与界面新闻的采访中点出了两个核心维度：

　　一方面是关联方“历史包袱”的剥离与坏账计提——恒大物业因中国恒大导致的资金占用、空置物业管理费等巨额应收款项，将来能追回多少仍是未知数，买方势必会要求对这部分“水分”进行极度保守的折价计算。

　　另一方面则是在管面积的“抗跌性”与独立拓展能力——买方最看重的是，在失去母公司输血后，恒大物业依靠自身在市场中独立获取新项目的能力有多强，现有项目的续约率能否维持。如果规模出现萎缩预期，估值将大打折扣。

　　这两个变量，将直接决定清盘人与买家之间那张谈判桌上的最终价码。

　　谁来吞下这头“大象”

　　随着排他性协议签署，买家的身份成为市场最大的悬念。

　　在这场漫长的出售拉锯战中，曾有多位“绯闻对象”浮出水面。华润万象生活、中海物业、保利物业、太盟投资集团（PAG）等头部企业都曾出现在传闻名单中，但相关方都很快予以澄清。

　　据业内人士最新透露，目前恒大物业已选定广东旅控